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政策恩威並施，不動產仲介公會全國聯合會預期在一連串打房政策，及後續的新青安方案交互影響下，若12月表現佳，成交量有機會超過30萬棟，回到2019年水準，理事長王瑞祺表示，明年上半年全國房市將呈現「價穩、量穩」格局，全聯會選定「穩」作為2024年的房市代表字。

2023年1-10月的全台買賣移轉登記棟數為245,746棟，較2022年1-10月266,493棟減少20,747棟，減幅約7.79％，推估2023年全年棟數約為294,895棟，將會較2022年減少7.30％，這已是第二年連續衰退；若12月買氣持續加溫亦可能上升超過30萬棟，整體而言，大致回到2019年水準。

王瑞祺表示，房地產市場的發展受制於金融、政策及市場供需，前幾年大 多運用稅制調整短期交易，近兩年則是政策頻出嚴控炒作，中南 部縣市首當其衝，如履薄冰。2023年受大選、政策等紛擾，房市起伏多變，但疫情趨緩、 工商穩定成長皆有助社會經濟復甦，下半年政府推出新青安方案， 使買氣穩定上升，可望延續至2024年上半年，呈現「價穩、量 穩」格局。

展望2024年度，全聯會選定以「穩」作為代表字，在歷經國內大選、國際戰事及經濟變動的影響後，整體市況漸趨安定、回歸常軌，將進入緩步復甦階段，王瑞祺表示，期望5月上任的新政府能更重視不動產業，推行更完善、更優惠的住宅政策，與產業共同促 進經濟發展及社會進步。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

軌道經濟帶動捷運沿線房價上揚，就連中南部也不例外。根據樂屋網統計，中南部捷運沿線「房價陷落區」，發現跟鄰近房價落差最大的是高雄車站，平均單價竟18萬元有找，相較北側的後驛站便宜3成，更比南邊的美麗島站便宜4成以上。專家提醒，高雄車站鐵路地下化已剩最後一哩路，屆時完工後，該區房價還有機會向上攀升。

樂屋網分析台中捷運與高雄捷運3條路線近2年的房屋單價，找出捷運沿線的房價陷落區，發現高雄捷運紅線價格陷落最多的站點為「高雄車站」，而橘線的房價陷落區是「信義國小站」；台中捷運綠線則是「四維國小站」。

樂屋網調研中心經理洪安怡指出，高雄車站位於三民區，是早期開發的老舊市區，當地除了老舊透天厝，近2年有不少屋齡偏高的套房大樓交易，如「站前廣場大廈」、「天安大飯店」等，這些大樓多為住商混合，價格相對親民，大幅拉低區域行情，平均單價17.52萬元。

位於高雄捷運橘線的信義國小站平均單價23.38萬元，洪安怡分析，該站的前後站分別是文化中心站和美麗島站，前者一帶是知名文教區，因當地居民惜售導致待售房屋較少，房價有支撐，美麗島站則因新建案「中正一號院」大批成交而拉抬區域價格，讓夾在中間的信義國小站成為房價陷落區。

至於台中捷運綠線的房價陷落區是四維國小站平均單價25.71萬元，同樣因周圍發展較快導致。洪安怡解釋，四維國小站和隔壁的文心崇德站一帶，都是早期發展、機能成熟區域，但文心崇德站一帶更靠近市區，人口更密集，房價略高於四維國小站周遭；而另一旁的松竹站，位於機捷特區與單元十二重劃區交界，近年急速發展，房價漲幅高，價格逐漸超過四維國小站周遭。

雖然房價陷落區是購屋者經濟實惠的入手選擇，洪安怡提醒，中南部民眾多數習慣自駕上下班，較不仰賴捷運通勤，「築捷運而居」的態勢不如北部明顯，但隨著高雄輕軌預計明年初全線通車，以及高雄車站改建工程2025年底完工，交通路網建構得越完整，捷運宅的吸引力會更強，未來當地房價還有機會向上攀升。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

買房到了斡旋階段，有些仲介會約消費者面談，進入所謂的「小房間」，但有民眾好奇一方面想撐住價格，同時又要促成交易，是否有所謂的教戰守則？對此內行人提醒，最好的做法是堅守底線，同時搭配小技巧來拉抬自己，或許就能成功入手房子。

民眾在臉書「買房知識家A你的Q」發文，自稱最近鎖定某中古公寓，地點及屋況不便透漏，但對物件很滿意，看到售屋平台開價1550萬元，嘗試出價1220萬元遭到婉拒，事後加碼來到1250萬元，並且以10萬元進入斡旋階段，三天被通知前往房仲門市面談，即將進入所謂的小房間，好奇該如何應對。

原PO透露，房仲轉述屋主想實拿1300萬元，還宣稱想討論中間的差價，並且強調只抽成1%，自己則堅持包含仲介費最多只付1300萬，希望仲介能再找屋主協商，約定擇日再到店裡確認結果，但自己還要留裝潢預算，不可能再加價，倘若再次協商被要求加碼，是否要以裝潢為由拒絕？

▼買房要回歸預算，應該堅守自己的底線。（示意圖／pexels）

文章吸引網友留言，有人提醒買房要回歸預算，應該堅守自己的底線，還表示「現在進小房間破局的情形也很常見，其實都在熬看誰能退一步，1300萬破局也沒關係，再看別間就好」、「不是沒機會比下斡更低，一定要說別間也有下斡，這邊談不到就去買別間，然後要趕著離開，最重要的是別表現的非買不可，一定要有人守住價格」、「真的看演技，房仲都超會演的，我當初也差點被騙」。

另有內行人建議，別用留錢裝潢當理由，可能暴露自己其實還有預算，讓賣方產生追價心態，最好的做法是堅守底線，還要把握幾個原則，一般來說只要允許進入小房間，成交機率通常大增，但要有被抬價的心理準備，建議當天準時到場，見面先隨便哈拉一下，然後主動告知有約會，時間到點一定要離開，最好手機設定提醒時間而且打開鬧鈴，時間到一定要走人，至於價錢方面可宣稱開價已是極限，而且是借錢湊到的，倘若協商破局也別太在意，畢竟本來就是預算許可的上限，調適心情告訴自己下一間房子會更好。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

文／蔣巧薇

台北市松山機場周邊因飛機起降噪音，影響居民生活品質，且因限高、限建規定，都更不易。台北市議員顏若芳指出，應比照桃園市政府以地方稅方式回饋桃園機場周邊居民，房屋稅只收7成。台北市長蔣萬安允諾會研議評估，3個月內提報告。

松機建物限高 造成都更困難

顏若芳指出，松山機場平均每5分鐘就有1架飛機起降，發出的噪音已嚴重影響附近居民的生活品質，且依法規松山機場跑道中心線3公里建物，限高90公尺，但3公里以外範圍的下埤里，建物限高僅27公尺，造成都更困難。

議員促比照桃機 房屋稅打7折

顏若芳說明，雖市府已將航空噪音防制區房屋稅地段率調降1級，受惠有2.8萬戶，但換算後僅打9折，根本不足，市府應該比照桃園市，針對航空噪音防制區第2級、第3級，以7成核計房屋稅。

北市府：會再評估研議

蔣萬安回應，了解松山機場附近住戶生活狀況，北市財政局已調降房屋稅，但是否要比照桃園機場仍須通盤研議。市府會積極向中央爭取補貼房屋地價稅，照顧周邊居民的需求。

台北市財政局長胡曉嵐說明，房屋現值是依照商業交通繁榮情形作評估，依據法令規定每3年召開一次台北市不動產評價委員會，今年已經召開過一次，下次的會議時間是2025年，但3個月內會先參考國內其他轄內有航空站的縣市房屋稅收方法，來進行研議。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

房仲公會全聯會12日舉辦年終記者會，新任理事長王瑞祺對健全住宅市場提出建言，認為新青安房貸政策應常態化、社宅政策應加碼並常態化，社宅總量應達住宅住量的6％～9％，長期目標60萬戶，才能符合國際標準。

王瑞祺表示，台灣自2018年推出八年20萬戶社宅政策之後，已嘉惠10餘萬戶家庭，面對目前高房價階段，政府應持續加碼推動，擴大目標戶數，且成為常態化的政策之一。

以國外經驗來看，荷蘭社宅比34％、香港29％，英國20％、德國16.2％、新加坡8.7％、美國6.2％、日本6.1％，國內來說，包括直接興辦和包租化管的社宅目標總量，至少應達到總住宅存量的6％以上，才能符合國際標準；長期來看，社宅總量應隨著住宅存量戶數增加，一併浮動上升調整，嘉惠更多人民。

此外，8月推出的新青案房貸，降低首購族購屋壓力，並成為帶動房市回穩的重要動能。王瑞祺表示，政府也應將新青安政策推向常態化，只要是首購或換屋的自住需求都能申請，並推動加碼補助，如新婚家庭若育有一名子女即可享利率補貼半碼，第二胎再補貼半碼優惠，也應加強換屋補貼，協助老屋換住新屋。

房仲公會並選出明年房市代表字為「穩」。王瑞祺表示，今年全台房市交易量可望超過30萬棟，大致回到2019年水準，明年經歷國內大選、國內戰事及經濟變動的影響後，預期房市回歸常軌，漸趨穩定，進入組步復甦階段，但建材及人工成本上升壓力未減，明年開徵碳費可能會增加鋼筋、水泥等營建成本，反映到預售屋售價，中古屋價也會跟著間接帶動。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

新青安貸發威，銀行「房貸餘額」增幅爆衝！根據聯徵中心資料，負責承作該專案的八大公股銀行，8、9月「房貸新增餘額」連續2個月出現加速攀升，8月首破200億大關，9月更快速攀升至376億，私銀則呈現穩定狀態。專家指出，「8月政府推出新青安貸，帶動首購買氣，公銀配合政策，也讓房貸餘額出現暴衝跡象。」

根據財政部資料，「新青安貸」自112年8月1日起放寬各項條件，包括最高貸款額度新臺幣提高至1,000萬元、貸款年限延長至40年，寬限期延長至5年等；另現行公股銀行減收利息半碼續辦，再由政府補貼1碼至115年7月31日止。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，近年在房市熱下，私銀針對優質客戶，祭出不少超優惠方案，大舉搶食房貸大餅，觀察數字可發現，私銀1~9月房貸額度新增餘額，約落在1.8億~4.3億，公銀即使在新青安貸推波助瀾下，9月創375億新高，但仍未超車私銀的417億。

他說，8月「新青安貸」上路後，最長年限40年、5年寬限期、1.5碼利率補貼，讓不少年輕人一夕間感覺自己「有辦法買房子了」，開始出現高點進場的詭異現象，大量採用該政策，公銀申貸量快速攀升，新增房貸餘額也開始暴衝，緊追在私銀之後。

雖然「新青安貸」優惠確實不少，不過，陳傑鳴也提醒，這一波房市交易量暴衝，主要依靠首購、年輕人帶動，但其經濟實力較弱，在政策長達5年寬限期「繳息免繳本金」下，容易導致誤判未來升息，或房價走低風險，錯估自身能力，建議動用該政策購屋前，應再三評估。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，新青安因為三年利率補貼較高，甚至短期利率比公教貸款還優惠，因此有需要且符合條件的首購族，即使過去沒和公股銀行打交道，也會優先選擇此方案，因此統計起來非公股銀行每月增加房貸金額穩定，但公股銀行呈現大量增加的現象。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

平均家戶人口數逐年減低，加上房價高漲，民眾的收入追趕不上，可負擔的坪數也逐漸縮小，小宅產品崛起，成為市場主流；不過台北市精華地段一間2房的小宅，總價就高達5千萬，連房市專家都忍不住驚呼。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，台北市今年房價雖然處在高檔盤整階段，但小宅領軍向前衝的趨勢更加明顯，豪宅成交單價則處於冰河期、幾近停滯。

目前大安區指標案「鑄慕」成交單價約190萬至200萬元出頭，而忠孝懷生都更案「富邦藝庭」成交單價站上200萬元應該沒有懸念，然而，這2個建案都有規劃2房型小宅，算一算，2房房價含車位的總價起碼要5000多萬元，「這個價格在中南部應該可以買2棟透天了！」

▼北市指標案出現總價上看5000萬元的兩房物件。（示意圖／EBC地產王）

蛋黃區價格驚人，相對低價的蛋白區則積極補漲，北投、大同、南港、內湖成交單價破百萬元以上的建案逐漸變多，市場早已見怪不怪，萬華區「漢堡西門綻」也出現每坪百萬元成交戶別，文山區「岳泰峰華」高樓層成交價最高來到97萬到98.9萬，距離每坪百萬只差一步之遙了。

何世昌展望2024年，文山區將有指標型大案進場銷售，成交價若衝破百萬似乎不足為奇了，如果最後一塊拼圖文山區也出現百萬成交單價，那麼台北市12個行政區將全都有百萬成交價的案例，12個行政區將全面成為「百萬俱樂部」。

▼文山區若出現單價百萬交易，12行政區將進入全面百萬俱樂部時代。（示意圖／googlemap）

回想20幾年前，台北市新建案市場脫離SARS谷底往上走漲突破單坪50萬元坪大關，有人就預言房價將會泡沫化；到了10年前，台北市房價再往上漲，均價來到7、80萬元，豪宅價格衝上200萬元，又有人說少子化時代需求銳減，房價崩盤在即；到了現在，小宅一坪成交價上200萬元，各行政區單價衝上百萬，依然有人認為房價是虛漲。

雖然何世昌也不禁驚嘆「貧窮限制我的想像，5000多萬的二房到底誰在買」，但他也坦言，價格是買賣雙方最大的共識，就算覺得現在房價高到心裡抖抖的，就算喊破喉嚨說超漲都沒有用，因為房價要漲，完全由不得人，「我們無法改變江湖，只能適應江湖」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

永慶房產集團根據實價登錄資料，比較10年間，台北市各行政區總價超過7000萬元豪宅的交易量變化，數據顯示大安區不再獨霸，而中山區近一年豪宅交易火熱，與大安區以41筆豪宅交易量並列北市第一，10年間豪宅交易量占比增幅更為台北市之冠。

在大環境不樂觀的情況下，台北市的中山區和中正區的豪宅交易量不僅撐住，甚至還有微幅成長。若從豪宅交易量的占比來看，中山區在10年間，占比從13.5%上升至20.5%，已追上傳統豪宅熱區的大安區，與之分庭抗禮，成為台北市豪宅交易最熱兩區。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，近年來中山區在大型都更翻新街廓的加持下，包括上海商銀、陽信銀行總部、國賓飯店危老重建案等，百年大道風華再現，有望嶄新蛻變，也帶動起當地豪宅交易熱度，與豪宅指標區域大安區遙相對望。

儘管在不少利空籠罩之下，台北市的中正區和士林區10年間豪宅交易量占比逆勢成長，增幅僅次於中山區。中正區從6.7%上升到11.0%，士林區則從9.1%成長到13.5%，逐漸站穩台北市豪宅熱區的地位。

陳金萍指出，受到景氣下行和房市政策的雙重影響，豪宅市場在短時間內恐難有快速回升的動力。對於有意購置豪宅的高資產族群，特別是想購買大安區、內湖區和松山區衰退較明顯的區域，可以趁現在該區豪宅市場相對不活絡時，積極進場議價，有機會以實惠的價格購入心儀的住宅。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

不動產仲介全聯會2023年12月12日舉行記者會，公布2023年台灣房市10大新聞，「平均地權條例修正案」、「新青安房貸」、「囤房稅」分別為10大房市新聞的前3名。不動產仲介全聯會表示，2023年受到政府的關注特別多，健全房市政策採雙管齊下，打壓短期投機炒作，也提出史上最優惠的房貸政策，首購買氣再度翻升。

從2022年下半年開始宣告的平均地權條例修正案，在2023年7月1日正式上路，5大重點包括限制預售屋換約轉售、嚴懲炒作、法人購屋許可限制、預售屋解約登錄、建立檢舉獎金等，約制了短期購屋買賣，雖然對中古屋市場無直接影響，卻也抑制整體房地產市場買氣。



囤房稅2.0版各縣市陸續上路，採全國總歸戶制的法令，預期應該會在立院順利三讀通過，屋主分散在各縣市的房屋將被統整計算囤房稅，上限由3.6％提升至4.8％，預料在轉嫁效應作用下，租金上漲的壓力將在未來2-3年逐漸出現。



歷年大選前都是房市低迷期，不但買氣下降，連建案廣告看板都被候選人佔據，買氣冷清；2023年在新青安政策帶動下，選前買氣有增無減，對房市的衝擊可說是歷年來影響最小，選後景氣更是看好。



行政院推出TPASS通勤月票，降低遠距通勤成本，在高房價壓力下，預料月票會將買氣由市中心導向市郊及外圍區域，拉抬蛋白區房地產的買氣，加速人口進駐，推升外圍區發展指日可待。



在房仲業部分，疫情影響趨緩，捐血活動再度回溫，820房仲業發起的熱情捐血活動，回饋義舉獲得社會各界高度認同，9年來累積捐出超過12萬袋，在2022年達標突破目標10萬袋，累計至2023年總袋數高達121,605袋，達成當初「捐血10萬袋、誓救10萬人」訂下的目標，內政部更因此將820訂為國定房仲日，肯定意義十足。



最後是全聯會的好消息，第10屆全聯會新任理事長王瑞祺於2023年11月7日正式授證上任，行政院副院長鄭文燦、內政部政務次長花敬群及桃園市長張善政，皆到場致詞祝賀，場面盛大。全聯會亦在2023年置產辦公室，鄰近台北車站便於各縣市會員北上往來交流聯誼，一片喜氣洋洋。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲買房首要準備自備款，今年Q3六都的平均鑑估值都已突破千萬大關。（東森房屋提供）

房價高昂，買房到底該準備多少錢才夠？整根據聯徵中心資料，今年Q3六都的平均鑑估值都已突破千萬大關，以台北市平均2,499萬最高，新北以1,541萬排名第2，其餘四都的平均鑑估值也都落在1000~1300萬之間。

東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，買房要攻破的首個關卡就是自備款，若以兩成自備款試算，目前在六都之中，台北市的購屋門檻最高，自備款至少要有500萬元，新北市約需準備300萬元左右，桃園、台中、台南、高雄的自備款負擔雖然相對較輕，但也都在200萬元以上。

然而，根據主計總處家庭收支調查，2022年每人可支配所得平均數約為39.2萬元，也就是說購屋民眾如果想要僅憑一己之力在六都買房，恐怕要不吃不喝6~13年才能勉強湊出自備款。

黃勝暉進一步表示，備齊自備款後，每月的房貸負擔也是一筆相當龐大的支出，即使用2.06%的房貸利率地板價、30年的房貸年限來降低每月還款負擔，台北購屋民眾平均每月房貸支出還是高達7.4萬元，新北4.6萬元，台中3.8萬元，台南、桃園3.4萬元，高雄3.2萬元。

雖然自去年下半年以來，打炒房聲浪不絕於耳，但在台灣社會仍然普遍存在著「有土斯有財」的傳統觀念，再加上預期通膨、營建成本居高不下以及房貸利率尚在歷史低檔等多重因素，使得目前台灣的房價依然相當堅挺，並未出現大幅震蕩。黃勝暉指出，研判隨著利空資訊逐漸被市場淡化，以及總統大選即將落下帷幕，全台房市交易量能仍有穩健成長的空間，未來的買房難度恐怕還會繼續攀升。

黃勝暉建議，有需要的購屋民眾不妨加以善用「新青安2.0 」政策利多，其中包括了最高貸款額度提高至1,000萬元、貸款年限延長至40年，寬限期延長至5年、利率補貼1.5碼等，的確可以在很大程度上幫助首購族減輕購房負擔。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】