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自2023年7月新房市政策上路後，投機客退場市場回歸自住買盤撐場後，各縣市交易量買氣明顯轉冷清，但卻有縣市仍一支獨秀。根據實價登錄資料顯示，台南市預售屋買氣居六都之冠，主要因台南房市題材多，加上重劃區開發與各大知名建商相繼於台南市區推案，吸引購屋族進場，在未來利多與發展帶動下預售屋量價均走揚。

台南市房市交易受科技題材帶動仍穩定持續進行，而根據內政部實價登錄網資訊，2023年第3季7至9月份台南市預售屋買賣實登筆數排行，買氣前十名建案大多集中在台南市幾個知名市地重劃區內，前三名依序為東區南台南副都心重劃區、永康區鹽行特區、安南區史博館特區都是近期新興建設推動區域，而台南東區重劃區就佔了排行內三個名次。

重劃區預售屋具備付款優勢及易漲難跌的特性，一直以來就是購屋族喜愛的標的，台南因市中心商圈集中發展，道路密集，傳統商圈多中古屋屋齡偏老，市中心土地開發飽和鮮少有土地釋出，加上近年營建成本攀升，具開發建設題材的重劃區預售屋，就成為了交易的熱門標的。



公辦市地重劃區為政府主導將原本雜亂閒置的土地，配合整體都市計畫重新規劃打造，通常會引進重大建設計畫，像是交通建設、公園綠地與文教學校等公共設施，這些建設往往是長期大型計畫，強而有力的帶動區域發展願景，當建設陸續完工啟用，重劃區人口逐漸移入，生活機能便會逐步到位，形成新興發展重點區域。

除了公共建設多資源豐富，重劃區通常具備了完善的都市道路規劃，腹地廣大、街道方正整齊、綠地寬廣、新式的建築設計、建築臨路退縮棟距大等優勢，對比於舊市區的擁擠道路、住商混和環境與參差不齊的市容，重劃區的居住環境相對開闊舒適，也是吸引購屋族移入的主要因素。

台南交易熱點的東區南台南副都心重劃區，相較於其他重劃特區周邊機能尚未建立，該重劃區位處台南市中心繁華東區內，鄰近市立文化中心與巴克禮公園，整體藝文氣氛濃厚，周邊商區機能豐富，市中心少有可立即開發土地，也被譽為台南新都心，朝向文化、藝術、商業特區，打造成複合機能生活副都心。



南台南副都心南鐵地下化設有「南台南車站」、還有運動藝文休閒園區BOT等重大建設議題，預計完工後將增加藝文展演空間、及休閒服務設施，帶動提升區域發展利多。而鐵路地下化後不僅綠園道帶來優美景觀，「南台南車站」周邊資源豐沛具發展潛力，南市府地政局也加速車站專用區與商業區招商計畫，將引進購物商場、百貨零售、旅宿、商辦、轉運站等，以及公共服務托嬰中心等功能性設施，為區域建構完整生活機能，多項建設優勢下，也吸引北中南建商搶先進駐卡位，造成新建案在重劃區如雨後春筍般推出，提供購屋族更多的選擇性，有購屋需求的民眾，除了可以貨比三家，選擇知名品牌與優質規劃，越早入手重劃區物件，建設完成後未來增值空間也越大。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

AI浪潮席捲全球，讓全台科技大建設持續不斷，半導體供應鍊無論台商或是美商等，紛紛跟進加持擴廠行列！國產建材實業掌握科技擴廠帶動的大建設商機，11月國內營運達成率持續維持高標，集團營收來到高檔的19.24億元，國內本業11月營收規模也達到16.47億元，創下史上第二高的營收紀錄。

因應席捲全球的AI浪潮，牽動台灣半導體供應鏈布局，政府剛剛提出3000億元的晶創計畫之外，近期也頻頻召開半導體會議，針對台積電為首的科技業者擴設廠需求，全面盤點新設廠區的土地，除了目前已經鋪天蓋地興建的全台科學園區外，並持續加入南科嘉義等新的科學園區，讓科技大建設薪火相傳、源源不斷，也撐起台灣科技建設與營建產業的最大量能。

國產建材實業認為，全台科技大建設仍然持續不斷，近期海內外科技大廠，頻頻宣布加碼投資建廠，更厚實目前已經成形的全台科技廊道基礎，同時也產生「外溢效應」，撐起營建產業的龐大商機。以大新竹為例：國產建材新竹廠位於桃竹苗的樞紐位置，因應這波AI浪潮，協助台積電等不少高科技廠辦快速建廠，受到竹科外溢效應影響，周邊科技廠辦熱絡發展，國產新竹廠也供應不少科技廠辦大樓，如距離竹科車程約十分鐘的「景觀科技園區」、「A TEAM」廠辦大樓案、以及全家便利商店子公司福比麵包二廠等眾多營建商機，帶旺周邊產業與房建市場等。

因此，國產建材實業11月的營運，受惠於源源不斷的全台科技廊道大建設，國內營運的達成率維持高標。集團營收來到19.24億元，與上月一樣都處在超過18億元的營收高檔。累計營收達191.23億元，與去年累計營收相較，若扣除今年售出大陸常熟廠的比較基期因素，整體呈現相當穩健的營運態勢。其中與混凝土相關的本業，11月份國內銷售金額達到16.47億元，創下史上第二高的營收紀錄。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

最近幾年台中的小宅化現象相當明顯，由內政部不動產資訊平台揭露，從2014年Q3到2023年Q3，台中市的平均買賣面積從39.78坪降低到30.2坪，減幅高達24.1%，進一步觀察台中市各行政區的表現，近10年以西屯區的平均買賣面積縮水幅度最多、達39.1%，依次分別是南區（30.7%）、龍井區（28.2%）、東區（27.7%）、梧棲區（27%），台中買賣面積縮水幅度最多前五大行政區竟然有兩個都來自海線地區。對此，東森房屋龍井東海加盟店經理王聖德表示，近年來台中的小宅風潮確實有擴大跡象，除了小宅本身入手門檻低的原因外，建商推案策略的改變也佔了相當一部分比重。

王聖德指出，台中的小宅交易佔比愈來愈高，除了房價高漲，購屋民眾只能退而求其次購買低總價小宅產品的因素外，還有一個很重要的原因是建商推案策略的改變。就以海線地區來說，早期海線地區的建物大部分是居住空間較大的透天厝，但近年來在中科、特5號道路、台積電、精華區人口外溢等利多題材的挹注下，海線地區房市能見度快速提升，大量建商和購屋民眾聚焦海線，導致海線地區房價和土地價格一路高歌。隨著土地取得成本的飆漲，建商自然就會改推小坪數產品，以此提高銷售量，增加銷售額，達到利益最大化的目的，最近幾年海線地區建商的推案類型很多都是兩房或小三房的剛需產品。

▼（示意圖／東森房屋提供）

對於龍井的買賣面積縮水程度高居全市第三，也是海線地區面積縮水幅度最大的行政區，王聖德表示，龍井鄰近中科、精密機械園區、台中工業區，又有生活機能成熟的東海商圈坐鎮，區域房市發展潛力不言而喻。龍井可以分為山上和山下兩個部分，山上地區離西屯、中科比較近，很多建商都會選擇在這邊購地插旗，進而帶動該區塊的房價節節攀升，目前山上地區新建案成交單價普遍落在3~4字頭。而山下地區的新建案主要集中在沙田路、靠近龍井車站一帶，成交單價也能達到2字頭上下的水準。

東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，從長線來看，預估伴隨台中各類建設題材的發酵，區域房價繼續穩健成長的可能性很大，小宅化仍是未來趨勢，由於目前台中正三房以上中大坪數產品的新建案愈來愈少，而且價格更是高高在上，所以很多偏好中大坪數住宅的購屋民眾都開始到中古屋市場尋找標的。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

小宅風吹到台灣中部地區，房仲統計顯示，台中買賣面積縮水幅度最多前五大行政區，海線地區就占了兩個，包括了龍井區及梧棲區，房仲業者近年來台中的小宅風潮確實有擴大跡象，除了小宅本身入手門檻低的原因外，建商推案策略的改變也占了相當一部分比重。

最近幾年台中的小宅化現象相當明顯，由內政部不動產資訊平台揭露，統計從 2014 年第三季到 2023 年第三季止，台中市的平均買賣面積從 39.78 坪降低到 30.2 坪，減幅高達 24.1%，進一步觀察台中市各行政區的表現，近 10 年以西屯區的平均買賣面積縮水幅度最多、達 39.1%，依次分別是南區減少 30.7%、龍井區減少 28.2%、東區縮水 27.7%、梧棲區減少 27%，台中買賣面積縮水幅度最多前五大行政區有兩個都來自海線地區。

東森房屋龍井東海加盟店經理王聖德表示，台中的小宅風潮確實有擴大跡象，除了小宅本身入手門檻低的原因外，建商推案策略的改變也佔了相當一部分比重。台中的小宅占比愈來愈高，除了房價高漲，購屋民眾只能退而求其次購買低總價小宅產品的因素外，還有一個很重要的原因是建商推案策略的改變。

就以海線地區來說，早期海線地區的建物大部分是居住空間較大的透天厝，但近年來在中科、特 5 號道路、台積電、精華區人口外溢等利多題材的挹注下，海線地區房市能見度快速提升，大量建商和購屋民眾聚焦海線，導致海線地區房價和土地價格一路高歌。隨著土地取得成本的飆漲，建商自然就會改推小坪數產品，以此提高銷售量，增加銷售額，達到利益最大化的目的，最近幾年海線地區建商的推案類型很多都是兩房或小三房的剛性需求產品。

東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，從長線來看，預估伴隨台中各類建設題材的發酵，區域房價繼續穩健成長的可能性很大，小宅化仍是未來趨勢，由於目前台中正三房以上中大坪數產品的新建案愈來愈少，而且價格更是高高在上，所以很多偏好中大坪數住宅的購屋民眾都開始到中古屋市場尋找標的。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

當你在海上迷航，盼望的可能是燈塔，但如果深夜肚子餓，首選可能會是便利商店！就有民眾好奇，房子隔壁就是超商，房價是否會加分，對此專家認為，生活機能提升連帶匯集人潮，對附近開店收租等有幫助，對房價多少有加分，但買房距離「還可以再遠一點」。

民眾在PTT論壇發文，自稱住台北市某巷弄，方圓沒有任何店家，徒步300公尺才有7-11，除了感嘆現代人生活離不開超商，還發現隔壁社區一樓空租店面，下個月也會有超商進駐，好奇能否替房價加分？

文章吸引留言，部分網友認為住宅鄰近超商，能扣活絡租屋市場，還表示「會比較好租是真的 對租金有點幫助」、「我家也要幾百公尺才一間，恨不得住附近，半夜下班看到招牌就像引路人，有回到家的感覺」、「賣房廣告都主打鄰近超商，房價怎會沒幫助？」。

▼住家附近有超商，是否影響房價？（示意圖／東森新聞）

另有觀點認為，比鄰超商沒想像中的好，容易有噪音以及龍蛇雜處，還表示「超商太近很扣分，不只吵還會聚集奇怪的人」、「別在我家旁邊跟樓下就好」、「便利商店最怕不三不四的人半夜群聚，還有門口的叮咚聲，真的會崩潰」、「我家以前隔壁就有24小時店，半夜還常有機車過來，超級煩的」。

台北房仲業者林先生表示，便利商店提供生活機能，雖然對房價有加分，但還是要拿捏「距離」，考量超商普遍24小時營業，容易聚集閒雜人等，有些客戶還會抽菸影響環境，就連補貨停車也可能阻礙住戶通行，還得承受店門不時發出叮咚聲響，如果要兼顧機能以及生活品質，建議買房以鄰近50公尺堪稱最佳距離。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

不動產的處分以全體同意為主，為了少數服從多數，多數尊重少數，《土地法》第34條之1有多數決的相關規定，共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3者，其人數不予計算。

有關多數決的案件，大部分的人會認為，少數被欺負了，被強制處分財產了， 為了平衡權利，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

個案中的共有人，因為早期祖先在新北市的外圍務農，所以在郊區多處置產，拜政府的公共工程的建設，高速公路、捷運系統及區段徵收等因素，多處土地價格不斐，也造就了子孫後代個個身價上億元，在多次土地買賣時，「偶遇」同一批地主後代，好不羨慕。

▼祖先務農地在公共工程建設帶動下變價值不斐，造就子孫身價上億。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

土地共有人 始終不同意出售

故事就從這裡開始，我們發現固定有幾位共有人，買賣簽約時始終不出現，也就是不同意出售。剛開始我們心驚膽跳，擔心他們會主張優先購買權，讓整個買賣契約無法順利履約。幾次的交手下來，發現他們都不會主張優先購買權，我們的擔心是多餘的，但是按照規定我們行禮如儀，一樣要發優先購買權通知給他們，後來發現，其實他們才是真正的武林高手。

土地買賣最大的負擔就是土地增值稅或是房地合一稅，其次就是仲介費，由於祖產的土地大部分屬於舊制，所以最大宗的費用只剩土地增值稅及仲介費，如果以坊間賣方4%的收費標準，1000萬元就必須負擔40萬元的仲介費。

多數決機制下 他共有人不須付仲介費

多次的交手後赫然發現每次的土地交易，他們都不用支付仲介服務費，光我們經手承辦的土地買賣案件，這幾個固定不同意的「他共有人」，就省下了近百萬元的仲介服務費，難怪每次他們都不願意出售。

▼不同意出售土地的「他共有人」，反而不必支付仲介服務費。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

原因無他，按照〈內政部102年9月6日內授中辦地字第1026038384號函〉，共有土地不同意處分之他共有人，若與經紀業無委託關係，自無支付服務報酬之義務。屆時，我們發現真正的：沉默是「金」！

更厲害的是，過戶的流程必須將他共有人應得價金，先向法院辦理提存，取得法院提存書後，才能去地政事務所辦理過戶，過戶完成後同意出賣的共有人才能取得所有的價金。

不同意戶先提存價金 同意方反被霸凌

但是這種案件，不同意出售的他共有人，早就接到法院領取提存價金的通知，比同意出售的共有人更早領取買賣價金，這讓我聯想到搭飛機時，商務艙的客人總是可以優先下機、優先取得行李，更厲害的是這樣尊榮的優先服務，竟然免付仲介服務費！

想像同意出售的共有人，需要支付全體賣方的仲介服務費，不願出售的他共有人不用支付仲介服務費，就像搭經濟艙的人，幫商務艙的人全額付費，但是又窄又擠，而且晚下飛機；反觀，不同意出售的他共有人，完全不用付費，又寬敞又舒適，還可以優先下機，情何以堪？

這真是少數霸凌多數的活教材，或許內政部應該正視真實案例，重新檢視個案，讓投機者無所遁行，也讓土地的使用，地盡其利，而不是少數霸凌多數，阻礙經濟發展。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

文／蔣巧薇

新北市政府積極推動都更三箭及多元都更政策，至今已核准超過900案，其中危老重建核准529案，以三重、板橋、永和、中和為最熱門區域。危老建築的容積獎勵申請，以耐震設計獎勵最多，總件數共377案，占全部申請案達71％。

《危老條例》自2017年開始上路，據新北市都更處統計，全市核准的危老案中，以使用分區來看，住宅區占全部案件82％，商業區12％，住商合計逾9成；而結構安全性能評估結果未達最低等級的房屋占了89％，顯示危老申請案近9成皆為耐震能力不足的危險建物，因此建築設計的容積獎勵，以申請耐震設計獎勵377案、占71％最多。

新北市推多項容積獎勵

此外，市府還提供退縮建築、綠建築等各項容積獎勵，其中申請退縮建築獎勵237案、占45％；綠建築獎勵213案、占40％；智慧建築獎勵120案、占23％及無障礙獎勵94案、占18％

耐震安全最受重視

都更處長林炳勲說明，《危老條例》目的在鼓勵老舊建物加速重建，提升建物安全性，降低地震等潛在災害風險，從申請容積獎勵選項占比，可看出市民最重視耐震安全。此外，退縮建築提供人行空間的獎勵，有助提升基地周邊環境品質、對環境友善的綠建築設計也很受歡迎。

政府推動城市翻新 鼓勵危老重建

林炳勲補充，過去危老重建案若想納入鄰近公有地相當不易，且辦理時程冗長，但近日立院通過《危老條例》第5條之1修正案，公有財產除3種例外情形，應一律參加危老重建，排除土地法等公產管理規定，新北市府也啟動研議配套，提升公有財產參與危老重建效率。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲出售道路用地，如屬都市計畫法指定之公共設施保留地，可檢附鄉鎮市公所核發「土地使用分區證明書」，申請免徵土增稅。（資料照）

有民眾詢問，作道路使用的土地，移轉時不用繳土地增值稅？對此，稅務局表示，移轉道路用地，如屬都市計畫法指定之公共設施保留地的道路用地，可檢附鄉鎮市公所核發「土地使用分區證明書」，申請免徵土增稅。

如為非都市土地經編定為交通用地，則需檢附「非都市土地供公共設施使用證明書」，同樣可申請免徵土地增值稅。

 新竹縣政府稅務局提醒，非都市土地供公共設施使用證明書應向需用土地機關申請，比如：移轉土地供國道使用，需用土地機關為交通部高速公路局；如供省道、快速道路使用，需地機關為交通部公路總局；供縣道、鄉道路使用土地，需地機關為縣市政府。

如非國、省、縣、鄉道土地則應向鄉鎮市公所的工務課或建設課申請，倘無法知悉需用土地機關，可向土地所在地之地政機關查詢。

除了道路用地移轉可申請免徵土地增值稅外，針對都市土地範圍內公園用地、學校用地及機關用地等公共設施保留地，及非都市土地經依法完成用地編定之公共設施用地，在未依法徵收前之移轉，均可分別檢具「土地使用分區證明書」或「非都市土地供公共設施使用證明書」申請免徵土地增值稅。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲北環段中，徐匯中學站以506件的交易量為居第2名。

隨著環狀線北環段各區段陸續開始決標、動工，環狀線網路逐漸「成環」，雙北之間的交通流動也有望獲得顯著提升。永慶房產集團統計今年1至10月實價登錄中，北環段站點周邊房市價量表現，其中，得仁里站以513件交易量居冠，劍南路站則以74.0萬均價成為最貴站點

除得仁里站周邊以513件交易量居首外，鄰近的徐匯中學站也以506件的交易量為居第2名。顯見蘆洲區今年房市交易相當火熱。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，得仁里站目前規劃於中山一路與永安南路一段交叉口附近，地理位置緊鄰中山高速公路，雖非熱絡的傳統生活鬧區，但待環狀線進駐後，有望為該地注入活絡商機。

而已通車的徐匯中學站位於蘆洲最核心的集賢商圈內，捷運、公車以及對外道路匯集，生活機能也十分完善，站點本身則可直接轉乘中和新蘆線，具有「雙捷運交會站」利多優勢，擁有十足發展前景。

排名第3、第4名的北環段捷運站點，則是位於三重區的五華街站及五華國小站。陳金萍分析，這兩站皆於重陽重劃區內，周邊有大型商場、完整學區，生活圈成熟，而與台北市僅一橋之隔，距離北士科也僅需10分鐘左右車程，但房價比起北市要親民許多。

陳金萍表示，三蘆地區開發已久，周邊生活機能、公共設施皆已十分完善，而隨著北環段設站，交通機能大幅度提升，加上轉乘優勢，周邊區域的建設有望進一步發展，形成宜居宜業的氛圍，與雙北其他區域相比，4字頭房價相對親民，磁吸房市買氣。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲捷運青線規劃路線。（桃園捷運工程局提供）

桃園市政府捷運工程局為解決桃園都會核心至高鐵桃園車站特定區交通問題，日前特別進行現場勘查，針對捷運青線(桃園-青埔)可行性研究路廊、沿線場站土地現況及相關路線規劃實質議題交換意見，期許在相關單位共同先期參與下，了解捷運青線路廊推動可行性並整合各單位意見，以縮短桃園捷運青線推動期程，早日完成可行性研究，解決青埔與桃園間之交通問題。

桃園捷運青線可行性研究於今年10月完成發包，為桃園第二階段路網優先推動路線之一，全線採高架輕軌方式規劃，沿線將串聯桃園、大竹、青埔等地區，以因應桃園市都會核心、青埔高鐵特定區社經發展及交通問題，連結桃園都會核心至高鐵桃園車站特定區。

捷運局長劉慶豐表示，捷運青線路廊未來將與高鐵桃園站、捷運橘線及綠線等車站交會，興建後可發揮路網效益。除興建中捷運綠線於中正路與三民路交會處已考量預留銜接介面外，同步辦理的橘線可行性研究也將規劃連通及轉乘，以發揮捷運路網最大效益。

而市府相關單位也已針對捷運青線沿線場站、公有土地及未來整合開發效益盤點，後續完成初步規劃後，將會適時辦理地方說明會，傾聽地方意見，以完善捷運青線規劃成果。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】