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不動產的處分以全體同意為主，為了少數服從多數，多數尊重少數，《土地法》第34條之1有多數決的相關規定，共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3者，其人數不予計算。

有關多數決的案件，大部分的人會認為，少數被欺負了，被強制處分財產了， 為了平衡權利，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

個案中的共有人，因為早期祖先在新北市的外圍務農，所以在郊區多處置產，拜政府的公共工程的建設，高速公路、捷運系統及區段徵收等因素，多處土地價格不斐，也造就了子孫後代個個身價上億元，在多次土地買賣時，「偶遇」同一批地主後代，好不羨慕。

▼祖先務農地在公共工程建設帶動下變價值不斐，造就子孫身價上億。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

土地共有人 始終不同意出售

故事就從這裡開始，我們發現固定有幾位共有人，買賣簽約時始終不出現，也就是不同意出售。剛開始我們心驚膽跳，擔心他們會主張優先購買權，讓整個買賣契約無法順利履約。幾次的交手下來，發現他們都不會主張優先購買權，我們的擔心是多餘的，但是按照規定我們行禮如儀，一樣要發優先購買權通知給他們，後來發現，其實他們才是真正的武林高手。

土地買賣最大的負擔就是土地增值稅或是房地合一稅，其次就是仲介費，由於祖產的土地大部分屬於舊制，所以最大宗的費用只剩土地增值稅及仲介費，如果以坊間賣方4%的收費標準，1000萬元就必須負擔40萬元的仲介費。

多數決機制下 他共有人不須付仲介費

多次的交手後赫然發現每次的土地交易，他們都不用支付仲介服務費，光我們經手承辦的土地買賣案件，這幾個固定不同意的「他共有人」，就省下了近百萬元的仲介服務費，難怪每次他們都不願意出售。

▼不同意出售土地的「他共有人」，反而不必支付仲介服務費。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

原因無他，按照〈內政部102年9月6日內授中辦地字第1026038384號函〉，共有土地不同意處分之他共有人，若與經紀業無委託關係，自無支付服務報酬之義務。屆時，我們發現真正的：沉默是「金」！

更厲害的是，過戶的流程必須將他共有人應得價金，先向法院辦理提存，取得法院提存書後，才能去地政事務所辦理過戶，過戶完成後同意出賣的共有人才能取得所有的價金。

不同意戶先提存價金 同意方反被霸凌

但是這種案件，不同意出售的他共有人，早就接到法院領取提存價金的通知，比同意出售的共有人更早領取買賣價金，這讓我聯想到搭飛機時，商務艙的客人總是可以優先下機、優先取得行李，更厲害的是這樣尊榮的優先服務，竟然免付仲介服務費！

想像同意出售的共有人，需要支付全體賣方的仲介服務費，不願出售的他共有人不用支付仲介服務費，就像搭經濟艙的人，幫商務艙的人全額付費，但是又窄又擠，而且晚下飛機；反觀，不同意出售的他共有人，完全不用付費，又寬敞又舒適，還可以優先下機，情何以堪？

這真是少數霸凌多數的活教材，或許內政部應該正視真實案例，重新檢視個案，讓投機者無所遁行，也讓土地的使用，地盡其利，而不是少數霸凌多數，阻礙經濟發展。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

文／蔣巧薇

新北市政府積極推動都更三箭及多元都更政策，至今已核准超過900案，其中危老重建核准529案，以三重、板橋、永和、中和為最熱門區域。危老建築的容積獎勵申請，以耐震設計獎勵最多，總件數共377案，占全部申請案達71％。

《危老條例》自2017年開始上路，據新北市都更處統計，全市核准的危老案中，以使用分區來看，住宅區占全部案件82％，商業區12％，住商合計逾9成；而結構安全性能評估結果未達最低等級的房屋占了89％，顯示危老申請案近9成皆為耐震能力不足的危險建物，因此建築設計的容積獎勵，以申請耐震設計獎勵377案、占71％最多。

新北市推多項容積獎勵

此外，市府還提供退縮建築、綠建築等各項容積獎勵，其中申請退縮建築獎勵237案、占45％；綠建築獎勵213案、占40％；智慧建築獎勵120案、占23％及無障礙獎勵94案、占18％

耐震安全最受重視

都更處長林炳勲說明，《危老條例》目的在鼓勵老舊建物加速重建，提升建物安全性，降低地震等潛在災害風險，從申請容積獎勵選項占比，可看出市民最重視耐震安全。此外，退縮建築提供人行空間的獎勵，有助提升基地周邊環境品質、對環境友善的綠建築設計也很受歡迎。

政府推動城市翻新 鼓勵危老重建

林炳勲補充，過去危老重建案若想納入鄰近公有地相當不易，且辦理時程冗長，但近日立院通過《危老條例》第5條之1修正案，公有財產除3種例外情形，應一律參加危老重建，排除土地法等公產管理規定，新北市府也啟動研議配套，提升公有財產參與危老重建效率。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲出售道路用地，如屬都市計畫法指定之公共設施保留地，可檢附鄉鎮市公所核發「土地使用分區證明書」，申請免徵土增稅。（資料照）

有民眾詢問，作道路使用的土地，移轉時不用繳土地增值稅？對此，稅務局表示，移轉道路用地，如屬都市計畫法指定之公共設施保留地的道路用地，可檢附鄉鎮市公所核發「土地使用分區證明書」，申請免徵土增稅。

如為非都市土地經編定為交通用地，則需檢附「非都市土地供公共設施使用證明書」，同樣可申請免徵土地增值稅。

 新竹縣政府稅務局提醒，非都市土地供公共設施使用證明書應向需用土地機關申請，比如：移轉土地供國道使用，需用土地機關為交通部高速公路局；如供省道、快速道路使用，需地機關為交通部公路總局；供縣道、鄉道路使用土地，需地機關為縣市政府。

如非國、省、縣、鄉道土地則應向鄉鎮市公所的工務課或建設課申請，倘無法知悉需用土地機關，可向土地所在地之地政機關查詢。

除了道路用地移轉可申請免徵土地增值稅外，針對都市土地範圍內公園用地、學校用地及機關用地等公共設施保留地，及非都市土地經依法完成用地編定之公共設施用地，在未依法徵收前之移轉，均可分別檢具「土地使用分區證明書」或「非都市土地供公共設施使用證明書」申請免徵土地增值稅。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲北環段中，徐匯中學站以506件的交易量為居第2名。

隨著環狀線北環段各區段陸續開始決標、動工，環狀線網路逐漸「成環」，雙北之間的交通流動也有望獲得顯著提升。永慶房產集團統計今年1至10月實價登錄中，北環段站點周邊房市價量表現，其中，得仁里站以513件交易量居冠，劍南路站則以74.0萬均價成為最貴站點

除得仁里站周邊以513件交易量居首外，鄰近的徐匯中學站也以506件的交易量為居第2名。顯見蘆洲區今年房市交易相當火熱。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，得仁里站目前規劃於中山一路與永安南路一段交叉口附近，地理位置緊鄰中山高速公路，雖非熱絡的傳統生活鬧區，但待環狀線進駐後，有望為該地注入活絡商機。

而已通車的徐匯中學站位於蘆洲最核心的集賢商圈內，捷運、公車以及對外道路匯集，生活機能也十分完善，站點本身則可直接轉乘中和新蘆線，具有「雙捷運交會站」利多優勢，擁有十足發展前景。

排名第3、第4名的北環段捷運站點，則是位於三重區的五華街站及五華國小站。陳金萍分析，這兩站皆於重陽重劃區內，周邊有大型商場、完整學區，生活圈成熟，而與台北市僅一橋之隔，距離北士科也僅需10分鐘左右車程，但房價比起北市要親民許多。

陳金萍表示，三蘆地區開發已久，周邊生活機能、公共設施皆已十分完善，而隨著北環段設站，交通機能大幅度提升，加上轉乘優勢，周邊區域的建設有望進一步發展，形成宜居宜業的氛圍，與雙北其他區域相比，4字頭房價相對親民，磁吸房市買氣。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲捷運青線規劃路線。（桃園捷運工程局提供）

桃園市政府捷運工程局為解決桃園都會核心至高鐵桃園車站特定區交通問題，日前特別進行現場勘查，針對捷運青線(桃園-青埔)可行性研究路廊、沿線場站土地現況及相關路線規劃實質議題交換意見，期許在相關單位共同先期參與下，了解捷運青線路廊推動可行性並整合各單位意見，以縮短桃園捷運青線推動期程，早日完成可行性研究，解決青埔與桃園間之交通問題。

桃園捷運青線可行性研究於今年10月完成發包，為桃園第二階段路網優先推動路線之一，全線採高架輕軌方式規劃，沿線將串聯桃園、大竹、青埔等地區，以因應桃園市都會核心、青埔高鐵特定區社經發展及交通問題，連結桃園都會核心至高鐵桃園車站特定區。

捷運局長劉慶豐表示，捷運青線路廊未來將與高鐵桃園站、捷運橘線及綠線等車站交會，興建後可發揮路網效益。除興建中捷運綠線於中正路與三民路交會處已考量預留銜接介面外，同步辦理的橘線可行性研究也將規劃連通及轉乘，以發揮捷運路網最大效益。

而市府相關單位也已針對捷運青線沿線場站、公有土地及未來整合開發效益盤點，後續完成初步規劃後，將會適時辦理地方說明會，傾聽地方意見，以完善捷運青線規劃成果。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

桃園下龜山地區由於桃園捷運棕線利多，未來捷運路線以萬壽路為主連接新莊迴龍與桃園火車站，沿線房市因僅約2字頭的房價，相對於周邊桃園、鶯歌、林口、新莊更親民，吸引不少新北工作的首購族移居。

總經費456億元的桃園捷運棕線在政府通過綜合規劃後，可望於明年動工，八年後通車，棕線將以沿著台1線萬壽路為主，連結桃園火車站與新莊迴龍地區，串聯起北捷的新蘆線、萬大線，與桃捷的紅線、綠線，未來在龜山地區設置六個捷運站，也成為帶動下龜山地區房市發展的最大動能。

永慶不動產龜山萬壽加盟店業務部副處長吳文豪指出，下龜山地區距離林口長庚、新莊迴龍各僅約十多分鐘車程，較於鄰近的桃園火車站、鶯歌鳳鳴、林口新市鎮等地房價相對親民，普遍屋齡15年左右的電梯大樓房價在每坪25萬～28萬元，屋齡較新的大樓則約在每坪32萬元。龜山工業區為全台前五大工業區，購屋客層有6成以上都是新北移居，在桃捷棕線規劃通過利多，使得屋主更為惜售，整體供給量縮小不少。

相較鄰近的熱門重劃區鶯歌鳳鳴房價多以在每坪35萬元，桃園小檜溪則在每坪45萬元以上，而下龜山地區因捷運屬於正開始發展的地區，三房加車位約在1,200萬元左右，相對更親民，這個總價帶在桃園小檜溪約只能買到二房加車位。

吳文豪表示，下龜山地區生活機能完善，擁有大型的傳統市場后街市場，吸引不少鄰近的林口、鶯歌地區的居民來此採買，學區相當完整，有龜山國中小，壽山高中，鄰近也有銘傳、體大、長庚等多所大學，小孩就學幾乎可以不用離開龜山地區。

以總戶數達1611戶的大型軍宅「陸光新城」來說，因鄰近河濱公園，加上房價約每坪22萬～25萬元，相當搶手；「太子地球村」管理佳、公設完善，雖屋齡已16年但各戶浴室設置當層排氣，房價約每坪25萬～28萬元；正對巨蛋體育場的「樂沐」距桃園火車站三～五分鐘車程，近未來棕線捷運站出口，房價約每坪32萬元。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

歲末年初，回顧2023年政府祭出多項政策健全房巿，展望2024年主計總處預期經濟成長率優於今年、達3.35％，房巿最新發展趨勢受到關注。台灣房屋集團趨勢中心舉辦的「房市代表字」最新網路票選結果出爐，今年由「漲」字拔得頭籌，獲選原因為「通膨物價漲不停，房價利率全都漲」，政府打炒房使市場交易量放緩，但價格似乎看回不回，房價利率雙漲是2023年影響民眾最深的大事。

展望新的一年，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，2024年房市「審慎樂觀」，並將呈現「自住積極、置產消極」，「低總熱銷、高總難銷」的趨勢。

明年剛需撐盤 保持穩健

台灣房屋集團與中央大學台灣經濟研究發展中心發布「台灣房屋市場景氣燈號」及房市景氣預測，今年第二季市場景氣燈號為黃藍燈，景氣指標分數39.74，意味房市已逐漸脫離低迷狀態，第三季景氣指標分數為46.62，燈號轉綠，代表房市在第三季回穩；預測第四季景氣指標分數為46.52，2024年第一季與第二季景氣指標分數分別為45.81與44.10，雖有波動，但皆位於景氣穩定的綠燈區域，顯示在「剛需撐盤，內需溫和」的格局下，房市發展保持穩健步調。

台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，今年上、下半年的房市，可說是截然不同的兩樣情，上半年市場受打炒房政策影響，交易量急遽縮減，但第三季新青安優貸政策上路，為房市催出首購買屋潮，也讓下半年的交易量「轉縮為增」，價格亦獲得支撐，全年房市可望以「量微縮，價緩漲」收尾。

此外，台灣房屋集團趨勢中心舉辦的「房市代表字」票選，今年進入第15年，最新結果由「漲」字奪冠，獲得近4成7的民眾認同。

三大焦點議題 民眾有感

網路票選2023年十大房市新聞，有4成5民眾對「平均地權條例上路 預售屋禁換約轉售」最有感；其次是「新青安房貸 購屋利率1.775％起」，以及「央行五度升息 房貸利率突破2％大關」，成為今年前三大房市焦點議題。

張旭嵐指出，今年房市明顯受政策影響而波動，不過下半年房市回溫，買賣移轉棟數可望挑戰30萬棟。展望2024年，近期美國的通膨壓力減退，市場預期聯準會明年降息的趨勢越來越明確，再加上國內總統大選落幕後，股市和內需多少有慶祝行情，明年第一季可望延續今年下半年的買氣氛圍。由於國際經濟局勢未明，多數買方購屋態度謹慎，市場以自住、長期持有的實際需求為主，房市「審慎樂觀」，並將呈現「自住積極、置產消極」，「低總熱銷、高總難銷」趨勢。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近年低迷的房地產行業嚴重拖累大陸經濟成長，儘管官方救市政策迭出，但中外機構公布的預測報告顯示，2024年大陸房市下行壓力未減。中指研究院預計，2024年大陸商品房銷售面積將年減4.9％，更有機構表示，大陸貧困城市可能需要至少20年，才能處理爛尾樓問題。

綜合陸港媒體報導，中指研究院8日發表報告指出，2024年大陸房市銷售規模仍有下行壓力，新開工面積、開發投資或繼續回落。樂觀情形下，宏觀經濟持續恢復，居民置業意願有所好轉，再加上城中村改造如期推進，全國商品房銷售面積或可實現小幅增長。中性情況下，明年大陸商品房銷售面積年減4.9％。

摩根士丹利公布的展望報告則指出，在基數效應下，2024年大陸房市將呈現上半年低迷、下半年持穩，預計新房銷量年減5％，房價跌4％，而土地銷售疲軟，將導致房屋新開工數量減少10％。

大摩認為，儘管大陸一、二線城市加大政策支持力度，但偏弱的宏觀經濟和龐大的二手房供應，持續拖累新房銷售和房價，預計大陸房地產行業2024年仍面臨挑戰，但看好部分藍籌國有房企表現。

另外，牛津經濟研究院首席中國經濟學家盧姿蕙指出，大陸爛尾樓議題恐難以在短期內解決，預估至少仍需要4～6年加以因應。從官方的待售房屋或營建銷售比來看，若房市需求沒有大幅回升，市場供給過剩問題至少尚須四年才能消化，而貴州等貧困省份的城市則恐需20多年，才能處理完未完工的住宅建案。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

買賣不動產為一般民眾最大的人生決策，為提供購屋置產參考指標，台灣房屋集團與中央大學台灣經濟研究發展中心，共同發布房市新學術指標「台灣房屋市場景氣燈號」。

中央大學台灣經濟發展研究中心執行長吳大任表示，一般常以房價指數或交易量等單一指標，作為判斷房地產景氣的依據，但單一指標無法反映出整體市場實況，可能導致誤判情勢。有鑒於此，台灣房屋集團與中央大學台灣經濟發展研究中心產學合作，創建國內唯一房市領先指標「台灣房屋市場景氣燈號」，希望更全面地評估市場動能及景氣，並預測未來房市走勢。

台灣房屋市場景氣燈號針對總體環境、生產面、交易面和經濟信心等四大面向，共篩選出17個代表性變數，參考國發會景氣對策燈號之指標構成項目的處理方式，將原始資料進行季節調整、去除長期趨勢和標準化調整，再透過主成分分析法，計算出景氣指標，並在95％信心水準下，預測房屋市場景氣指標，並經由五個燈號，分數對應燈號。

五燈號分別為紅燈（52.99～100）象徵景氣過熱、黃紅燈（46.91～52.99）為轉好、綠燈（42.25～46.91）為穩定、黃藍燈（36.56～42.25）為轉壞，以及藍燈（0～36.56）象徵低迷。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台中市不動產開發商業同業公會今天公布，台中市前11月推案金額4614.3億元，平均每戶總價為2224.1萬元， 較去年同期的1772.7萬元增加451.4萬元，增幅達25.4%。

年關將屆，台中市不動產開發商業同業公會在發表會中說明房地產市場回顧與展望，除公布今年推案金額逆勢爆發，並提出2024年房市預測字是「遠」，建議房地產業者應以「遠見布局」。

根據公會統計，今年台中房市前11月推案金額達新台幣4614.3億元，不僅超越去年全年的4502.5億元，並創歷史新高。理事長林正雄表示，原本預估受總統大選影響，第4季推案將大幅收斂，不料單季推案金額就站上1200億多元，令業界大感意外。

林正雄認為，推案增加除了建商購地貸款有18個月限期開工的壓力、14期重劃區開發時程獎勵即將到期外，台積電先進製程落腳台中效應持續發酵，也是主要原因。

對於推案金額續創新高，林正雄指出，原物料及人工成本上揚，導致房價上漲，據統計去年台中市11層以上住宅大樓，每坪實登單價平均約41.84萬元，今年則拉升至48.38萬元，漲幅達15.6%。

公會預估，今年全年推案金額可望達4825.3億元，較去年4502.5億元成長7.2%；總推案戶數約2萬1995戶，較去年2萬5399戶少3404戶；今年前11月平均每戶總價為2224.1萬元，則比去年1772.7萬元增加451.4萬元，增幅達25.4%。

至於今年台中房市5大推案熱區，林正雄表示，依序為西屯區推案金額1304.3億元、占總推案金額的27%；北屯區1073.4億元、占22.3%；南屯區567.9億元、占11.8%；太平區312.3億元、占6.5%；南區291億元、占6.0%。

展望2024年的房市走向，林正雄認為，將呈「量縮價穩」格局，初估推案金額將較今年減少約1成。主要原因為整體產業景氣仍然不明朗，「平均地權條例」上路衝擊仍待觀察。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】